大型房开抢滩 小河才露尖尖角

贵阳·融创城

金科·中泰天境

美的·璟悦风华

万科·观湖

经开组团功能结构规划图

经开区范围图

　　它位于主城区和花溪区之间，辖区范围内拥有大量的厂矿企业，2012年，与花溪区合并。没错，这就是此前的小河区，如今的贵阳经开区。

　　随着多个厂矿区以及低效用地陆续进入开发阶段，小河楼市重新回到贵阳人的视野中。

　　业内人士指出，去年以来，融创、美的、恒大等房开入驻，小河的城市拓展步伐正在加快，人居环境有望得到改善。其中，金竹板块和小孟工业园板块很值得关注。

　　布局“两带三心四区”

　　小河要靠“产业”迈大步

　　2018年由贵阳市城乡规划局发布的《经开组团规划信息》是小河发展的最新蓝图。

　　按照规划，小河有着全新的定位：加快构建新型产业体系、着力打造千亿量级园区、大数据骨干企业为导向的经济发展转型先行区。建设成为国家级大数据安全与数字物流示范区、西部高端装备制造业基地、省级千亿级开放创新平台、宜居智慧创谷、产城融合示范区、国家生态产业示范园区。

　　未来，小河将立足经开区核心产业优势，积极对接开放任务，以数字安全与物流、高端装备制造(军民融合)、新医药大健康为主导产业，力争以大数据引领的产业达到全国示范水平，支撑贵州省未来自贸区的建设，打造国家级经济技术开发区转型示范区。

　　规划方向定了，从具体的布局结构上来看，小河将规划成为“两带三心四区”的总体布局结构。

　　“两带”为东西向的城市功能发展带——依托贵安大道-南二环，串联贵安新区-天河潭-经开区-双龙航空港和南北向的产城融合经济发展带——主要承接疏老城、建新城功能，一条通过花溪主城区，另一条连接孟关、改貌。

　　建设“三心”——工业遗产文化中心、生态休闲中心与生产性服务中心。

　　其中，工业遗产文化群包括矿山机械厂、电力线路器械厂、永力轴承厂等北部老城区5个老工业厂房改造组成，发展文化创意、休闲旅游等功能。金竹生态休闲服务中心将发展生态居住、文化旅游及体育休闲功能。小孟大数据及科技创新生产性服务中心将结合数字经济小镇的建设，预留产业备用土地，作为我省自贸区的主要空间载体之一。

　　“四区”指的是城市四片区即北部老城宜居生活城区，南部小孟生态产业发展区，西部金竹生态宜居及新兴服务片区，西北部阿哈生态保护区。

　　按照《规划》，贵阳轨道交通1号线在小河境内共设置珠江路站、长江路站、清水江路站、小孟工业园站4个轨道站点；轨道交通3号线在组团内共设置复烤厂、花溪大道站等2个轨道站点；轨道交通S1号线共设置黄河北路站、锦江路站、花溪大道站、金竹站等4个轨道站点；轨道交通S4号线共设置工业园站、冯家院站、摆架站等3个轨道站点。

　　生态宜居与商住结合

　　金竹、小孟工业园板块是“重头戏”

　　房地产专家陆飞表示，一个地区的《规划》将是该区域发展的总纲，从规划上可以看出，金竹板块、小孟工业园板块将是小河楼市发展的重点区域。

　　此外，从地铁线的布局来看，在小孟工业园周边配置了很多资源，在这些利好消息加身，小孟工业园发出了快速发展的信号。同时，在传统的珠江路、长江路站方圆两公里范围内，小河将结合棚户区改造、老旧厂区改造等手段，打造一批新的房地产项目，这些地区，也享受到了地铁带来的红利。

　　同时，传统的工业遗产地，也将得到进一步的发展，但这将主要取决于土地的归属。“传统的厂矿，如贵航集团、华阳厂、华峰厂、西工厂、轴承厂……这些厂矿企业存在了很多年，带来了很大数量的人口，密度也很大，多年来，小河本地厂矿职工为当地房地产业提供了充足的客户，造就了上一个时代小河的楼市辉煌。”陆飞表示，今后区域内还会有更多厂矿出让土地和厂房，老工业厂房不仅仅能被改造成为遗产地，有很多还将进行全新的房地产开发。

　　值得关注的是，从去年年中到目前，经开区的规划修编较为频繁。其中，《贵阳市小河区控制性详细规划》中的05-01-01、05-01-06、05-01-07三个地块的规划修改成为了：用地性质商业用地,容积率≤3.5，建筑密度≤40%，绿地率≥20%，建筑限高≤120米，兼容商务建筑比例不限。这三块地块处在长江路与黄河路与黔江路交叉口东侧，地块北抵长江路、南侧紧邻碧园花城小区、西侧紧邻黄河路。规划用地面积1.06万平方米，其中市政道路用地0.33万平方米，建设用地面积0.73万平方米。

　　此外，《贵阳市小河区控制性详细规划》07-01-48等10个地块规划条件也实行了调整公示，范围内道路、绿化、教育等用地规划调整公布。这些地块，必定是开发商重点关注的对象。

　　专家表示，在今后，小河的发展定位将从工业逐步转向生态宜居与商住结合的方向。

　　区域配套急需“跟进”

　　置业潜力有待进一步释放

　　数据显示，2019年，贵阳土地共成交17303229.57平方米，小河仅为1279435.38平方米。

　　从整个土拍市场行情来看，小河的成交楼面价属于“低水平”，2019年，楼面价最高2484元/平，最低则为1480元/平。

　　虽然数据一般，不过较之近年来的平淡，小河土拍市场释放出了新的信号：继万科后，融创、美的、金科、恒大等大型开发商开始在小河拿地。

　　2019年，位于小河小孟社区红艳村的G〔19〕052、G〔19〕053、G〔19〕051号地块被融创拿下，这是融创在贵阳继九樾府、玖境臺、玖境国际等项目后又一动作。该地随后成为融创在贵阳打造的第一个融创城项目，贵阳·融创城也成为了2019年小河楼市的一大亮点。

　　除了融创城之外，2019年10月发布的金科·中泰天境也是区域内的一个新项目。金科·中泰天境位于小河浦江路、香江路交汇处(浦江广场旁)，占地面积100余亩、总建筑面积约47万方。项目将打造为集品质住宅、精品社区商业、优质教育资源为一体的小河中心城区宜居宜商的标杆产品。

　　今年初，位于小河轴承厂的3宗商业、住宅用地，均被美的置业西南区域公司旗下的贵阳美承房地产开发有限公司竞得，规划开发建筑面积超100万平方米的智慧人居社区。

　　今年5月6日，恒大地产集团贵阳置业有限公司以约19.53亿元斩获小河黔江社区、黄河社区的GD〔20〕003-005号3宗优质商住用地，出让总面积约10万平方米。

　　据地块位置示意图显示，3宗地块被黔江路、长江路、珠江路以及中环路南段环绕，且地铁1号线从该区域中通过并设有望城坡、珠江路两大站点。

　　进入今年以后，花冠路沿线又新增了万科号称十年灯塔项目的观湖，该项目利用了原有胖水牛水库的资源，欲打造以自然环境取胜的楼盘。

　　目前小河的楼市资源主要集中在以转盘为中心的老城区，这里人气商气旺、生活配套齐全，路网四通八达；此外，经过几年的发展，万科大都会已成为了一个成熟的社区，周边形成了业态完善的商业圈，再加上一号线地铁资源的加持，这里已经成为了小河的新中心。

　　当前，除了老城区外，小河的楼市配套设施还有待加强，特别是商业中心的建设打造。而老城区由于土地资源较为稀缺，小孟工业园和金竹板块将是未来发展的重点区域。从客户构成上来看，购房群体主要还是当地的改善型投资者，如何吸引主城以及周边客户群，是开发商面对的最大难题，必定要在环境、配套上做足文章，才能获得一定的市场空间。

　　从总体上看，小河的楼市潜力还有待进一步释放，这个过程将会持续几年的时间。

　　-链接

　　小河“地盘”还不小 规划总用地面积99.89平方公里

　　2000年2月，经国务院批准成立国家级经济技术开发区，小河成为了贵阳一个单独的行政区；2012年，小河区与花溪区合并成立了新花溪区，小河区也变成了经开区。

　　可不管“名字”怎么改变，在老贵阳的心中，“小河还是原来的小河”。

　　虽然小河的发展定位是国家级经济技术产业开发区，但在很多贵阳人的眼中，小河只是一个厂矿区，里面汇集了矿山机械厂、电力线路器械厂、永力轴承厂等。居住在这里的，多是三线建设的老职工和他们的子女。

　　实际上，小河的“地盘”还不小，厂矿区只是其中一部分。

　　根据经开组团最新规划，经开组团东抵南明区二戈寨、花溪区孟关乡，南达花溪区青岩镇，西南与花溪城区以大将山为界，西接花溪城区、花溪区石板镇、花溪区久安乡，北至云岩区蔡家关、南明区后巢乡，规划总用地面积达到了99.89平方公里。

　　经开组团规划建设用地44.55平方公里，规划人口40万人。其中城乡居民点建设用地44.02平方公里，城市建设用地42.80平方公里，建筑总量不超过5883.82万平方米，容积率1.34。（记者 余珉琨 商昌斌 来源：贵阳晚报）